Byt - novostavba nebo starší?

Nabídka bytů stále převyšuje poptávku a zdá se, že koupit byt není problém. Nebo ano? Navzdory poklesu cen nemovitostí koupě bytu zůstává pro většinu z nás stále dost velkým soustem, které je třeba důkladně rozžvýkat. Jinými slovy, čas a trpělivost by měly jít ruku v ruce při hledání vhodného bytu a jeho obhlídce, rozvaha a obchodní strategie zase při uzavírání kupní smlouvy.

Světlo a stín bytu v novostavbě

Přestože čerstvým či budoucím novostavbám dělají dostatečnou reklamu developeři, banky a jiné firmy pohybující se na trhu s nemovitostmi, ve zkratce uvedeme (proti) argumenty, proč se (ne) rozhodnout pro koupi bytu v novostavbě (jejich uložení na pomyslném žebříku priorit již ponechávám ve vaší režii). Je běžnou praxí, že nový byt kupujete ještě ve fázi rozestavěnosti - (malý protiargument) znamená to sice, že dokud se nastěhujete, ještě to nějaký čas potrvá (většinou tak dlouho, jak je uvedeno ve smlouvě, ale může to trvat i déle) - ale vaším esem v rukávu je v tomto případě skutečnost, že se můžete podílet (samozřejmě v přijatelné míře) na dispozici, materiálovém vybavení a konečném vzhledu celého bytu. Velkým plusem pro váš budoucí rodinný rozpočet je použití moderních stavebních technologií a materiálů, díky čemuž můžete výrazně ušetřit na platbách za energie a služby. Zde platí: čím kvalitnější realizace (samotné stavby, její zateplení, izolací a podobně), tím lepší výsledek pro budoucí uživatele bytů. Pokud něco není v pořádku (například odpad neodtéká či okna správně netěsní), můžete byt reklamovat. Jde o chyby způsobené výstavbou, které při přebírání díla nebyly zjevné, a to minimálně v rámci zákonných, případně i prodloužených lhůt, pokud jsou dohodnuty v kupní smlouvě.

V současnosti se kladou vysoké nároky na komplexní řešení zahrnující i kvalitní infrastrukturu

v těch částech, kde se staví nové bytové komplexy - kromě odpovídajícího počtu parkovacích míst se v bezprostřední blízkosti (či dokonce v prostorách takových domů) nacházejí i obchodní prostory sloužící k poskytování služeb ( potraviny, kadeřnictví, kavárny a podobně). Zpravidla jde o bytové komplexy postavené na pozemku ve městě, respektive v jeho centru (což se odrazí i na vyšší ceně bytu). Developerské společnosti však své projekty často soustřeďují také do okrajových (většinou bývalých průmyslových) částí měst. Důvodem takové formy revitalizace jsou zpravidla vysoké ceny, jakož i nedostatek stavebních pozemků v centrech měst. Je proto logické, že slabinou infarstruktury těchto míst je nedostatečná doprava či slabá síť sociálních zařízení (škol, úřadů a podobně).

Komplexní servis

To, co každého kupujícího zajímá nejvíce, je bezpochyby cena a způsob financování bytu v novostavbě. Podle slov odborníka při financování projektu developer většinou spolupracuje s nějakou bankou, se kterou má dohodnuté zvýhodněné podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů pro své klienty. Všechny právní dokumenty (smlouvy o budoucích kupních smlouvách, kupní smlouvy a podobně), jakož i služby (například podávání návrhů na vklad na katastr) zastřešuje developer a jsou součástí kupní ceny, to znamená, že klient za tyto služby neplatí navíc.

Koupě bytu přes developera (či prodejce)

začíná zpravidla písemnou smlouvou o rezervaci bytu, která se uzavírá před se začátkem výstavby. Ve zkratce - jde o vyjádření předběžného zájmu o koupi budoucího bytu. Její součástí by měly být i předběžně stanovené podmínky, jako například cena bytu a jeho standard. V praxi se obvykle při podpisu platí i rezervační poplatek. Většinou při zahájení stavby se uzavírá smlouva o budoucí kupní smlouvě, v níž by měly být obsaženy náležitosti, jako je kupní cena bytu, kvalita a standard díla, splátkový kalendář (v současnosti je nejvíce zažitý model tří splátek - při podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě , po ukončení hrubé stavby a po kolaudaci), termíny dokončení, nemovitosti do a odevzdání bytu, jakož i termín a podmínky uzavření kupní smlouvy. Ve smlouvě by měly být stanoveny závazky developera, zejména při stanovení konečné ceny za byt, jakož i konečných termínů dokončení stavby a její kolaudace samozřejmě s upřesněním finančních postihů při jejich nedodržení. Ideální je, pokud cena bytu sjednána ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě je neměnná, čili nelze ji později zvyšovat. Před podpisem smlouvy je třeba jasně definovat, za jakých podmínek a o kolik lze cenu upravit (například při nárůstu spotřebitelských cen - zboží a služeb - a to na základě statistických údajů - indexu zvýšení cen ve stavebnictví). Kupní smlouva se uzavírá až po dokončení a zkolaudována bytu.

Staré metry pod drobnohledem

Ve prospěch koupě staršího bytu mluví jeho cena. Ta bývá zpravidla nižší než u novostaveb. Při posuzování výhodnosti cenové nabídky toho kterého bytu však třeba počítat i s modernizačními úpravami, které bývají nezbytné v případech, kdy byt neodpovídá vašim představám. Byt si dobře prohlédněte, nejlépe s půdorysem v ruce, případně s odborníkem (pokud si sami netroufáte); vždy je totiž lepší, pokud vaše vize narazí na překážku v podobě nosné stěny, se kterou nepohnete, při obhlídce bytu než později, když už bude ve vašem vlastnictví. Na druhé straně i "tvrdohlavý" byt lze přelstít vhodně zvolenými barvami, tvary a materiály, s nimiž vám poradí dobrý interiérový architekt či designér. Tuto možnost vzpomínám pro případ, že byste váhali, zda se smíříte se zmiňovaným faktem, nebo se bytu vzdáte a oželíte tak příjemnou lokalitu, ve které se předmět vašeho zájmu nachází. Nezapomínejte však, že interiér lze vždy nějak upravit, dokud váš vliv na exteriér je minimální.

Zatímco zájemci o byty v novostavbách na ně musí čekat (většinou se prodávají v určité fázi rozestavěnosti),

u staršího bytě zůstává (zjednodušeně řečeno) vybavit financování (hypotéku či úvěr ze stavebního spoření) a převést vlastnická práva - a můžete bydlet takříkajíc hned. Do čeho jdete, zjistíte zčásti při obhlídce bytu a zčásti můžete potřebné informace získat od současného majitele bytu, případně od sousedů, pokud budete mít štěstí a nějaké potkáte. V praxi je běžné, že již při první obhlídce na vás bude majitel, případně zástupce realitní kanceláře naléhat ve stylu "o tento byt je velký zájem, rozhodněte se ještě dnes" (což v překladu z jazyka makléřů znamená složit zálohu na koupi bytu hned v den prohlídky, případně na ten další).Přestože na první pohled se byt může jevit jako úžasné místo pro váš život, doporučuje se neuspěchat se při vyslovení konečného verdiktu. Realitní kancelář, která byt nabízí, by vám měla zajistit obhlídku bytu na přání i více než jen jednou. Může se stát, že na obhlídku přijdete právě v době, kdy hlučný soused zrovna není doma, ale v práci, nebo v době, kdy je byt nejvíce osvětlený sluncem (což v případě severně orientovaných bytů nemusí být dlouho). Pokud má být nějaké výrazné neodstraněné neduhy, například v podobě netěsných oken či zatékající stropu, budou pro vás varovnými signály plísně či nadměrná vlhkost. Samozřejmě, na souseda, který vás vytopí v nepravidelných intervalech minimálně dvakrát za rok, vás asi majitel bytu neupozorní. Na co vás však může upozornit, jsou náklady na provoz bytu (energie, plyn, služby, fond oprav, údržba společných prostor v bytovém domě a podobně).

Při koupi staršího bytu nemůžete počítat se záruční lhůtou,

během níž můžete reklamovat chyby, jako je tomu v případě novostaveb. Byt kupujete s jeho zjevnými krásami a skrytými vadami. Výjimkou jsou snad jen spotřebiče v záruce, které mohou být součástí již rekonstruovaného staršího bytu. U "staříků" nezapomínejte ani na opotřebení použitých materiálů (týká se to zejména vybavení koupelen a kuchyní, dále podlah, radiátorů, izolací a rozvodů). Každý materiál má svou životnost, a pokud byt neprošel kompletní nebo alespoň částečnou rekonstrukcí, počítejte s náklady navíc, kterým se časem jistě nevyhnete. Častý problém, který se vynořuje při koupi staršího bytu, je jeho oceňování ve znaleckém posudku pro banku (i když si znalecký posudek zajistíte sami, případně realitní kancelář, počítejte s tím, že banka, z níž plánujete čerpat úvěr, má vlastní znalce, kteří posuzují vámi předložen znalecký posudek). Zatímco u nových bytech se většinou vychází z kupní ceny, při těch starších budete muset podstoupit několikadenní obavy a spekulace o tom, na kolik banka byt odhadne. A protože je situace na trhu s nemovitostmi taková, jaká je, a banky jsou při poskytování úvěrů konzervativnější a opatrněji než v minulosti, můžete zažít nepříjemné překvapení v podobě nedostatečné výše úvěru.

Nabídka převyšuje poptávku a zdá se, že koupit byt není problém

Nebo ano? Najít byt s nedostatky není problém.Téměř každý je má - skryté i zjevné. Ty první se časem určitě projeví. Ty zjevné vám udeří do očí hned - mohou mít například podobu malých pokojů a zbytečných příček. Některé bytové neduhy lze odstranit, s jinými se třeba smířit ...

1. Mějte jasno ve svých představách

Byt nekupujete na pár měsíců. Proto si vyjasněte, co od něj očekáváte (nejen čtvereční metry), ale zvažte váš současný způsob života i to, zda neplánujete v blízké budoucnosti změny (například založit rodinu, vycestovat do zahraničí a podobně). Rovněž si stanovte priority - co by měl váš byt určitě mít (například lodžii, pěkný výhled a jiné) a co jste schopni oželet ve prospěch jiné nesporné výhody.

2. Způsob financování

Než přistoupíte k výběru konkrétních bytů, zajistěte si včas financování vašeho záměru - předběžně si zjistěte, například přes hypotečního makléře, která banka, v jaké výši a za jakých podmínek vám může poskytnout úvěr.

3. Prohlídka nemovitosti

Máte na ni nárok a je nezávazná. Pokud odhalíte nějaké nedostatky, můžete žádat od majitele slevu, případně trvejte na jejich odstranění. Co se týče novostaveb, prozkoumejte blíže reference developera / stavebníka. Pokud si netroufáte sami posuzovat stav bytu, obraťte se na odborníka, v každém případě nevěřte bezmezně všemu, co vám předestře realitní makléř, který zastupuje především zájmy klienta (tj. současného majitele bytu). Nabídka na trhu je široká, proto si nejprve udělejte jaký-takový přehled (můžete dívat inzeráty několika realitních kanceláří či inzeráty v novinách). Obhlídce bytu by měl předcházet telefonický rozhovor či e-mailová komunikace, ve které se dozvíte informace potřebné k doplnění vaší představy o bytě. Obhlídku si domluvte až tehdy, když víte, že nabízený byt vyhovuje vašim požadavkům.

4. Prověřte vlastníka

Vlastnictví majitele bytu si můžete ověřit na základě výpisu listu vlastnictví z katastru nemovitostí. Rovněž můžete získat i informaci o tom, zda na nemovitosti nevázne nějaká tíha, například zástavní právo. Cílem majitele je prodat byt - vy máte právo zeptat se na důvod.

5. Nepodceňujte lokalitu

Ta by měla vyhovovat především vašemu životnímu stylu.Pokud máte malé děti, podstatné bude pro vás, zda se v blízkosti bytu nachází školka, škola, zdravotní zařízení, obchody a podobně. Pokud máte rádi ticho, věřte, že na odfukování, bzučení a cvakání trolejbusů si časem nezvyknete. Právě naopak, neustálý hluk může být podnětem k dalšímu stěhování.

6. Všechno je třeba dát na papír

Ve smlouvách musí být nejen takové náležitosti, jako je kupní cena, forma úhrady zda lhůta odevzdání bytu, ale doporučuje se uvést v ní i to, kdo bude platit náklady spojené s převodem bytu, případně zda má prodávající byt předat bez nábytku a podobně.

7. Nepřeceňujte vlastní možnosti

Řeč je o penězích. Dobře se nakupuje jen tomu, kdo má peníze. Pokud si berete hypoteční či stavební úvěr, zvažte, kolik vám zůstane na život po zaplacení měsíčních splátek včetně zálohových plateb na byt. Rovněž pokud plánujete zůstat ještě nějaký čas single, zvažte, zda pro vás nebude třípokojový byt spíše zbytečnou finanční zátěží.